Nel 2019 i prezzi delle abitazioni italiane avevano ripreso a crescere dopo un lungo ciclo di contrazione, riaprendo di fatto una nuova fase di espansione; la crisi legata al Covid-19 ha però momentaneamente bloccato la crescita dei prezzi lasciando ancora qualche mese di tempo per salire sulla barca delle plusvalenze.

La regola d’oro

Da che mondo è mondo, si sa, la regola d’oro degli affari è semplice:

Compra a prezzi bassi e vendi a prezzi alti.

Ma se si vuole acquistare a fini di investimento, con lo scopo di rilocare o rivendere l’immobile, comprare in un buon momento o ad un buon prezzo è solo una parte del processo; è necessario fare determinati calcoli, e il più importante quando si parla di investimenti immobiliari è il TASSO DI RENDIMENTO (anche detto redditività).

Come si calcola?

È dato dal rapporto tra il reddito netto annuo e il costo originale dell’immobile; per calcolarli basta seguire questi 3 passaggi:

  • Calcoli il reddito lordo annuo, cioè quanto ti aspetti che ti porterà in tasca l’immobile quest’anno.

Ad esempio: se stimi di poter rilocare un immobile a 500€ al mese, quest’anno ti porterà in tasca 6.000€ (500*12)

  • Ora sottrai i Costi operativi ed ottieni il REDDITO NETTO, che rappresenta sostanzialmente l’utile del tuo investimento.

Quindi dai 6.000€ annui che ti fa guadagnare, devi togliere tutti i costi legati all’immobile: tasse, assicurazioni, manutenzioni ecc..

Dunque se avremo ad esempio un totale di 2.500€ di costi, il reddito netto annuo sarà di 3.500€ (6.000-2.500)

  • Infine si divide il Reddito netto per il costo originale dell’immobile e lo si moltiplica per 100 in modo da averlo in %.

In questo modo avremo, supponendo di aver acquistato l’immobile per 50.000€, un tasso di redditività pari al 7% (3.500/50.000)*100.

Ora sappiamo che, con un affitto di 500€ al mese e 2.500€ di costi annui, ogni anno guadagniamo il 7% del valore originale dell’immobile; ma non è finita qui!

Infatti, fin ora abbiamo parlato del guadagno dato dalla rilocazione, ma se nel nel frattempo l’immobile acquisisce valore grazie a delle ristrutturazioni, il quartiere viene valorizzato ed il mercato immobiliare, come previsto, cresce, allora si apre la possibilità di fare una grande plusvalenza rivendendolo.

Quindi ipotizzando di aver valorizzato l’immobile e di essere riusciti a rivenderlo a 70.000€, avremo guadagnato il 40% sull’investimento iniziale, più il 7% per ogni anno che è stato tenuto in locazione, non male!

Ma che valore deve avere il tasso di rendimento per essere buono?

Dipende!

La bontà del tasso di redditività dipende dal valore intrinseco dell’immobile e dalla zona in cui si cerca l’investimento, non esiste un valore soglia che stabilisce se un affare sia conveniente o meno, ma ti consente di ragionare in termini più precisi sugli eventuali guadagni.

In particolare ti consente di effettuare un confronto con la redditività degli immobili nello stesso quartiere e valutarlo rispetto alla zona in cui si trova.

Per quanto il tasso di rendimento sia un calcolo fondamentale da svolgere quando si vuole acquistare a fini di investimento, non ci consente di prevedere il futuro; quando si parla di investimenti a lungo termine entrano in gioco anche questioni relative agli elementi ambientali che non sono prevedibili, dunque è necessaria una conoscenza approfondita del mercato e della zona che solo un professionista del settore può fornirti!

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