Nella recente ricerca di mercato “Coronavirus nel mercato immobiliare e nelle aste” Sarpi, in collaborazione con A.N.A.M.A. ed Asta Advisor, ha studiato i possibili effetti dell’emergenza Covid sul settore immobiliare.

È stato condotto quindi uno studio delle precedenti crisi del mercato immobiliare, al fine di individuare quelle che hanno avuto il maggior impatto e valutare se vi sono similitudini con quella attuale; in secondo luogo è stato svolto un sondaggio su un campione di 2183 soggetti, comprendenti esperti del settore di agenzie immobiliari partner, e clienti, sia venditori che acquirenti.

In questo articolo affronteremo il primo studio.

Fonte: Centro studi Sarpi su rielaborazione dati

Come vediamo dal grafico, negli ultimi 30 anni il mercato immobiliare italiano ha affrontato due grandi crisi, che hanno impattato così fortemente da chiudere una fase di espansione ed aprirne una di contrazione, ad inizio anni ’90 e nel 2007/2008; più nello specifico riguardano:

 

– 1992-1993: Il crollo delle monete nazionali europee

Questa crisi ha interessato solo un limitato numero di paesi con problematiche specifiche, finiti sotto attacco di speculazioni finanziarie.

In Italia ha portato ad un crollo repentino del prodotto interno lordo, causato anche dalla contrazione dei consumi privati, dall’aumento della spesa pubblica e dal calo degli investimenti.

La ripresa è stata rapidissima, l’economia italiana ha recuperato quanto perso in soli 2 trimestri; questo perchè la crisi non è stata causata da fallimenti del sistema produttivo, che anzi funzionava ed ha guidato la ripresa.

 

– 2007-2008: La crisi dei mutui subprime in America e conseguente crisi finanziaria globale.

Nel 2007 la crisi americana dei mutui sub prime si riversa in Europa rendendo le banche molto più caute nell’erogazione di mutui, portando nel mercato immobiliare ad una contrazione della possibilità di spesa e di conseguenza alla riduzione delle compravendite (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1%).

Nel 2008 le transazioni immobiliari diminuiscono di un ulteriore 15%, sancendo il pieno ingresso nella crisi.

È nel 2012 però che il mercato immobiliare italiano subisce il tracollo: in un solo anno si registra un -10,2% dei prezzi e -25,8% per le compravendite.

Durante questi anni si sono verificati molti altri eventi, come ad esempio l’attentato alle torri gemelle e altre epidemie, che sono stati in grado di creare uno shock nel mercato immobiliare, non solo italiano ma globale, senza però riuscire ad invertire la tendenza.

Le crisi del 93 e quella del 2008 riportano caratteristiche tra loro opposte:

 La prima ha comportato:

  • Una veloce discesa ed una altrettanto veloce risalita.
  • È stata causata da eventi “esterni” al sistema produttivo (speculazioni finanziarie e contestuale scandalo di tangentopoli.
  • È rimasta circoscritta a pochi paesi.

Il sistema produttivo quindi, sano a prescindere dagli eventi esterni, ha saputo riprendersi velocemente, riportando il PIL ai livelli pre-crisi in pochi trimestri.

 

La crisi del 2008 invece:

  • È una crisi “lenta” e durata di più di un decennio.
  • È dovuta ad un fallimento del sistema economico, in seguito bancario ed infine della produzione.
  • Ha carattere globale.

Questa crisi, non essendo stata causata da un singolo evento ma dall’inefficienza del sistema economico, ha reso impossibile al sistema produttivo risollevare i paesi colpiti velocemente.

Lo shock del mercato che ci troviamo ad affrontare presenta caratteristiche appartenenti ad entrambe le recessioni analizzate:

–           dal 2008 rintracciamo la sua dimensione globale e l’inefficienza del sistema economico, con sempre più dannose conseguenze se i governi non attueranno velocemente misure in grado di fronteggiare la situazione.

–           dal ’93 la natura di evento “esterno” al sistema produttivo ed il rapido crollo della produzione.

 

RIFLESSIONI SUL FUTURO:

La situazione che ci troviamo ad affrontare presenta più analogie con una crisi a “V” piuttosto che con una a “U”, ed il mercato che aveva appena ripreso la crescita, ha la possibilità di riprendere il cammino intrapreso da pochi semestri, questo grazie a diversi fattori:

La propensione degli italiani al risparmio è un primo fattore che di sicuro ha aiutato molte famiglie ad affrontare questo periodo nonostante gli evidenti problemi, inoltre, l’hospitality che è uno dei punti di forza del nostro paese, appena avrà la possibilità di ripartire trainerà la ripresa.

Se gli istituti di credito riusciranno a sostenere la ripartenza abbastanza a lungo, il mercato immobiliare italiano molto probabilmente entro il 2021 riprenderà la sua crescita senza sprofondare in un nuovo ciclo di contrazione.

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